加息+税改双重夹击，墨尔本房产销量暴跌14%！专家警告：税改恐加剧房市风险（组图）

最新数据显示，维州和新州过去两个月房产销售量急剧下滑，敲响了警钟——澳洲两个人口最多的州，印花税收入正以肉眼可见的速度萎缩。

数据发布之际，国际信用评级机构 Fitch International 同步发出警告：Albanese政府拟对负扣税和资本利得税展开改革，正给已饱受加息和供应链问题冲击的房地产行业带来更大压力。

悉尼房市引领了全国下行。图片来源：Louie Douvis

悉尼墨尔本销售量双双下挫

房地产洞察机构 Cotality 的初步季度预估显示，截至5月底，悉尼和墨尔本的销售量分别下降了17%和14%。

Cotality 研究总监 Tim Lawless 表示，数据清晰反映出加息与澳伊局势对房市的冲击，而联邦预算中的税改方案预计将进一步打击投资者信心。

5月12日的预算案提议，将住宅投资物业的负扣税限制于新建房产，并以成本基础指数化和资本收益30%的最低税率，取代50%的资本利得税减免。

“我们还需再等几个月，才能看到联邦预算的实际影响，但预计投资活动将大幅回落，”Lawless 告诉《澳洲金融评论报》。

他还指出，投资者活动较为活跃的昆州、南澳和新州将首当其冲——这些地区投资者在第一季度住房贷款活动中占比高达43%至44%。

新州拖累全国，印花税风险浮现

全澳范围内，房产销售量从3月的50,253套骤降至4月的43,123套，5月略为回升至45,813套。

新州从3月的16,012套降至4月的12,346套、5月的12,770套，维州也从3月的12,656套降至4月的10,052套、5月的10,780套。

尽管月度销售数据因季节性因素存在波动，但今年秋季的降幅明显大于去年同期。

Lawless 认为，这与较高利率以及“中东局势对市场信心造成的打击”密切相关。

“这显然会对印花税收入产生负面影响……这正是对交易量征税的内在风险——这类税收极易受整体房市状况影响，波动性相当大。”

评级机构发出警示

Fitch Ratings 国际公共财政高级总监 Paul Norris 表示，该机构目前维持澳洲及新州 AAA 信用评级的稳定展望，但联邦预算中拟议的资本利得税和负扣税改革，令房地产行业的风险明显上升。

“我们确实认为这可能在国内推高风险，”Norris 在悉尼表示。

“在各州中，新州的印花税敞口最大，其次是昆州和维州，因此房产价值与销售量的走势值得密切关注。”

新州财政厅长 Daniel Mookhey 正为6月23日预算案中该州财政状况的大幅恶化做准备。

他认为联邦税改正对新州造成严重冲击，并导致未来四年收入大幅减少。

有估算指出，各州可能在2026-27年度损失高达92亿澳元的印花税收入，降幅达25%。

Mookhey 在5月20日坦言，新州“完全没有预测到这种情况”，并强调：“我们认为印花税前景的最大驱动因素，无疑是利率的变化。”

维州则在联邦预算案出台前一周的5月5日发布了州预算，预计2026-27年度印花税收入将减少6亿澳元，随后于2027-28年度恢复增长。

部分城市逆势上扬

尽管悉尼和墨尔本前景黯淡，其他城市却逆势飘红。

Lawless 表示，截至5月的季度内，霍巴特和布里斯班销售量增长5%，阿德莱德增长16%，达尔文更大涨26%。