清盘率或跌至40%区间，创下疫情以来的最低水平

在三次加息以及 Albanese 政府拟议税改继续扰动市场的背景下，上周澳洲拍卖清盘率预计将跌至40%左右，创下疫情以来的最低水平。

在过去12周中经历了10周60%左右的稳定清空率后，首府城市整体初步拍卖清盘率降至 47.4%。

上一次初步拍卖清盘率跌破50%，还是在2020年4月最后一周。

Cotality研究主管Tim Lawless表示，最终清盘率将于周三公布。由于初步数据通常会被下修约5.5个百分点，因此最终清盘率可能落在40%出头的区间。

上周， 23.6% 的拍卖房源在开拍前被撤回，另有 48% 成交的待售房产是在拍卖前售出，这进一步加重了整体结果的疲弱程度。

Lawless表示，这说明“卖家越来越不愿意在拍卖环境下测试市场”。

尽管澳大利亚储备银行本月决定维持利率不变，但今年早些时候的三次加息、联邦政府的税改，以及伊朗战争导致生活成本上升，仍在持续压制买家情绪。

工党政府决定从2027年7月起，对资本收益征收最低30%的税，并取消负扣税。这是整整一代人以来最重大的税制调整，旨在帮助首次置业者进入房地产市场。

自2000年以来，澳大利亚房价已上涨400%，首府城市市场也跻身全球最难以负担的房地产市场之列。

总理Anthony Albanese表示，这些改革将帮助首次置业者。对于批评者所声称的“投资者现在不投资了”，他认为这本身“已经说明了一切”。

Albanese在接受Sky News采访时表示：“对于昨天出现在拍卖现场的年轻澳大利亚人来说，和去年不同的是，他们不再需要与那些获得纳税人支持的投资者竞争。”

“过去，如果投资者愿意略微提高报价，再加价2万至5万澳元，他们就能在竞拍中压过首次置业者。”

SQM Research董事总经理Louis Christopher预计，今年悉尼房价最多可能下跌 9% ，墨尔本房价最多可能下跌 7% 。

他说：“其他城市也会录得放缓。事实上，现在已经有强有力的证据显示，除了霍巴特和达尔文之外，几乎所有首府城市的市场都已经见顶。”

Ray White业绩与估值首席执行官Thomas McGlynn表示，过去两个月左右，买家预期与卖家预期之间的差距已经扩大。

McGlynn说：“我们看到很多卖家都在纠结自己到底该怎么做，也在思考新的价格应该落在哪里。我认为，一旦这个过程过去——很可能会在冬季逐渐理顺——我们可能会看到清盘率重新开始回升。”

“平均活跃竞拍人数与3月和4月相比并没有太大不同，所以买家仍然想买，只是卖家还没有真正调整过来。”

上周六上午，在悉尼上北 Roseville ，经过一场持续一小时的竞价拉锯战，一套位于 57 Park Avenue的五室两卫住宅以378.2万澳元售出。

该房产共有5名注册竞拍者，其中3人实际出价，卖家的底价设在368万澳元。

拍卖以330万澳元起拍，随后出现超过30次出价，单次加价幅度从2000澳元到5000澳元不等。

Ray White Upper North Shore首席中介Jessica Cao表示，这场拍卖一开始推进得非常缓慢，但当价格达到保留价后，竞争便在两名买家之间展开，并很快推高了价格。

Cao表示，在当前市场中，许多卖家正在调整价格，以确保房产能够售出。

她说：“随着市场发生变化，这正是应该采取的做法。”

“从价格角度来看，希望接下来市场能自此稳定下来，因为此前已经出现了相当突然的10%至15%调整。”

“目前我们看到，市场正在试图找到平衡点，也在寻找价格最终会落在哪里。”

Cao表示，买家同样变得更加谨慎。

她说：“我已经看到买家情绪发生变化。他们不再那么积极出价，也不太确定市场接下来会往哪里走。”

“他们在拍卖前或拍卖现场出价时，都变得有些保守。”

Ray White拍卖师Jason Keen表示，虽然Roseville这场拍卖结果非常积极，但目前买家在出手时确实有很多考量。

他说：“现在要让购房者多加那几份你需要的关键出价，并没有那么容易。”

Keen补充称，卖家的心态也已经有所调整。

他说：“卖家现在往往会更灵活一些，以迎合市场。”

“我们看到，一些房产能够以略高于底价的价格售出，但也有很多房产并没有达到底价。”

“我认为，买家在拍卖中表现出的那一点犹豫，正在让卖家亲眼看到，他们确实需要在价格上有所调整，才能顺应市场。”

根据Cotality数据，上周进入拍卖的房源数量也较前一周下降10.8%。全澳首府城市共有 1869 套房产参加拍卖。

墨尔本共有910套房屋拍卖，初步清盘率为 50.6% ，低于前一周的57.6%。

悉尼共有645套房屋进入拍卖，较前一周下降17.5%，拍卖成交率为 47.4% 。

在规模较小的首府城市中，布里斯班举行了142场拍卖，只有三分之一房源在拍卖中成交，清盘率为33.3%；阿德莱德有91套房屋拍卖，初步清盘率为40%。

堪培拉举行了91场拍卖，清盘率为47.1%；珀斯举行了16场拍卖，清盘率为40%。