不降价根本卖不掉！悉墨近两成房产滞销超半年，八成低于要价成交

最新数据显示，在澳洲最大的两大城市中，近五分之一的待售房产已在市场滞销长达半年以上。这场房地产市场的深度低迷，正被业内专家称为“数十年来最严重的一次”。

以持续疲软的墨尔本市场为例，最新数据显示，截至2026年5月，约有19%的房产挂牌时间已达180天或更久。

与此同时，房产追踪机构发现，在过去三个月中，维州首府墨尔本80%的房产最终成交价都低于挂牌价，该季度整体房价下跌了2%。

对于这种情况，联邦住房部长 Clare O'Neil 周三在接受澳洲广播公司国家电台（ABC Radio National）采访时表示，在经历多年的显著增长后，全国房价正在经历一场“必然的回调”。

她指出，从疫情前至今，澳洲房价涨幅已累计超过50%，当前的调整是市场发展的规律。

除了房价下跌，墨尔本卖家还面临着沉重的税收压力。根据维州空置住宅土地税规定，房产若在一个日历年内累积无人居住达六个月，业主需缴纳相当于房产价值1%的税款。

数据显示，上个月墨尔本近4.7万套在售住宅中，有8932套挂牌已经挂牌至少180天（即接近半年时间）。

虽然目前尚不清楚其中有多少房屋处于空置状态，但最新的维州预算文件透露了政府对更广泛房产税收入的预估。

墨尔本CBD天际线。图片：Knight Frank提供

预算文件指出，包括土地税、缺席业主附加税、空置住宅土地税以及新冠疫情债务税在内的各项土地持有税，预计在2026-27年度将为政府带来77亿澳元的收入，并将在预测期内保持年均5.0%的增长。

与此同时，悉尼楼市也未能幸免。目前悉尼有6785处房产已挂牌出售超过半年，约占整个市场总量的17%。

长期关注房市走势的 SQM Research 负责人 Louis Christopher 指出，悉尼和墨尔本等主要首府城市的陈旧挂牌房产（即滞销房源）呈明显上升趋势。

他分析称，尽管目前总挂牌量未创下历史新高，但自2023年以来，悉尼的总挂牌量一路上扬，市场库存积压严重，这也是悉尼房市表现逊于其他城市的重要原因。

Spachus Aus显示80%的墨尔本房屋售价低于挂牌价。图片：提供

Christopher 补充称，悉尼月度总挂牌量已创下2010年以来的第二高点；而在墨尔本，过去两个月的陈旧挂牌房产和总挂牌总量也在同步持续攀升。

相比之下，布里斯班、阿德莱德和珀斯等其他首府城市的房市则要强劲得多。例如，在布里斯班近1.7万套在售房屋中，仅有1640套滞销超过半年；阿德莱德和珀斯的长期滞销房源比例更是均低于10%。

不过从全国层面上看，整体指标依然偏高。数据显示，在澳洲总共25.38万处在售房产中，有近7.4万处挂牌超过半年。对此 Christopher 解释道，这一结果主要是被偏远地区市场的数据拉高的。

SQM Research的数据显示了墨尔本CBD的趋势。图片：提供

若将目光投向更微观的本地市场，悉尼CBD已有近半数的房产陷入滞销。而在邮编为3000的墨尔本市中心区域，现有的1171处房产中，有多达460处已挂牌超过半年依然无人问津。

Christopher 认为，在2026年由利率飙升、经济压力和房产税改革引发下跌潮之前，墨尔本楼市多年来已在“多重力量交织”下陷入停滞。

他指出，维州经济表现不佳削弱了投资信心，加之墨尔本的房产税相对房屋估值和租金的比例冠绝全澳，迫使大批投资者转战其他州。目前唯一的支撑因素在于，悉尼和墨尔本依然吸收了最大份额的海外移民，对住房的潜在需求依然强劲。

SQM Research的数据显示了2026年低迷期澳洲房地产市场的趋势。图片：提供

两个最大城市的挂牌价正在下降。图片：提供

根据 SQM Research 的最新数据，过去一个季度里，悉尼的综合挂牌房价下跌了2.9%，墨尔本也下滑了1.5%。这意味着两地房产贬值了数万澳元。今年5月，悉尼和墨尔本的房屋中位价分别为128.2万澳元和822,969澳元。

不仅价格受挫，两地的拍卖成交率同样惨淡。上周，墨尔本的拍卖清空率由前一周的40.7%跌至37.6%，而去年同期这一数据为53.3%。

截至6月21日当周，悉尼的拍卖清空率也滑落至31.9%，不仅单周下跌近4%，同比2025年更是骤降20%。

知名经济学家 Stephen Koukoulas 在社交平台 X 上发表评论称，当前的跌幅已具备“数十年来最严重房市危机之一的所有特征”。他警告称，虽然目前为时尚早，但如果价格跌幅扩大到10%或更多，将给宏观经济带来极其糟糕的后果。

Christopher 也表示，各大首府城市的价格“回调”目前已是昭然若揭。他认为市场正身处低谷时期，这一低迷态势恐将一直持续到今年年底。

拍卖清空率已大幅下降。图片：NewsWire/ Nadir Kinani

澳洲国民银行（NAB）5月发布的房地产报告也印证了这一走势，指出高价房产受到的冲击最为严重，而中低端、更可负担的住房市场则继续表现出更强的韧性。

虽然珀斯、堪培拉、霍巴特和达尔文仍保持正增长，但由于悉尼和墨尔本的拖累，全国整体滚动季度平均跌幅已达-2.3%，其中布里斯班更是遭遇了-3.2%的季度最大跌幅。

根据 Cotality 的每日房屋价值指数，截至本周三的三个月内，墨尔本和悉尼的房价分别下跌了2.5%和2.8%，全国平均跌幅为0.6%。

另一家追踪机构 Spachus Aus 本周报告显示，墨尔本有近80%的房源、悉尼有72%的住宅最终成交价低于其初始挂牌价。

在过去三个月中，墨尔本房屋的中位挂牌价为92万澳元，但最终中位成交价仅为89.5万澳元，相当于卖家变相降价2.45万澳元。同期，悉尼房屋的成交均价也比135万澳元的挂牌价低了2.5万澳元。

Spachus Aus 官方发文指出，这标志着市场正经历颠覆性转变且趋势不断恶化，也是自2022年成立以来，该公司首次目睹澳洲主力房市出现如此大范围的逆转。随着房主话语权不再，买家已经占据上风了吗？