连新房都跌成这样，你还敢开发吗？

朋友们大家好，我是大悟，欢迎阅读本期内容。

上周悉尼的清盘率是47%。这个数字也是过去6年以来最低的数字。不过我个人感觉，上周500万到1000万这个市场，走货的量其实还蛮多。

这周我找了四套物业，分别位于上北和下北，我们简单聊一聊。

01 上北 Gordon

3 Lennox Street

• 占地：1266平

• 5房6卫4车位

• 用时：31天

• 拍卖成交价：885万澳币

• 上一次成交记录：2024年8月，地价380万澳币

第一套物业位于上北Gordon，3 Lennox Street。这套物业占地1226平，5房6卫4车位，上周仅用时31天，就以885万澳币的价格拍场售出。而在2024年8月收的地价是380万澳币。

这套房子当时卖掉之后，也成为上北今年新房最高交易。可惜只过了两天，就被11 Eton Road, Lindfield 破掉，那套房子是922万卖掉。

说到新房，与其说这套房子卖得好，不如说卖家接受了现实，把房子放掉了。其实Lennox Street宣传Gordon算是East Gordon的位置，地段上比较一般。

两年前的15A Lennox Street，不知道大家有没有印象，那套房子当时拍场卖了1088万。它的占地、朝向、房宽，基本上和这套是一样的。

但15A那套房子2023年买地是393万，2024年以1088万卖掉；3号这套是2024年380万收地，2026年885万卖掉。

我个人觉得，3号给我的感觉可能比15A还要好一点，因为它是三层，风格上我也更喜欢一些。但现在市场就是这样，能卖掉已经不容易了。

说到上北，我又想起去年有一套房子，拍场都拍到725万了，但业主想要更高。我也理解，因为当时那条街上不如它的房子，都卖到730万、740万这个段位。结果今年那套房子650万卖掉。

你想想，从去年到今年，持有也有成本。所以去年最后决定把房子卖掉的卖家，真的算运气很好。这个东西很难预测。

02 上北 Roseville

14 Belgium Avenue

• 占地：1042平

• 4房2卫2车位

• 用时：32天

• 建议价：600万澳币

• 拍卖成交价：565万澳币

• 上一次成交记录：640.8万澳币

第二套物业依然位于上北，14 Belgium Avenue，Roseville。这套物业占地1042平，4房2卫2车位，上周用时32天，以565万澳币的价格拍场售出。

而它在2021年6月的买入价是640.8万澳币。

这套房子也是赔了很多钱。开放的时候我去看过，当时建议价是600万，我觉得这个建议价定得有点低。因为Belgium Avenue是我个人非常喜欢的一条街。

进去看完之后，我觉得这套房子的户型可能不是特别好，但是地块和位置都不错。没想到最后是这个价钱卖掉，可见业主应该是一定要卖。

说到Belgium Avenue，这条街的5号、10号、15号，都是过去两年卖掉的。

5号占地885平，去年651万卖掉。如果放到今年，应该100%卖不到这个价格。

10号去年也是拍场卖掉，当时是610万。我觉得那套房子的地块可能还不如这套。

15号好像有点路冲，前年也是746.8万卖掉。

所以你看，现在的上北市场，2021年、2022年高点位确实挺猛。如果今年拿到市场上卖，能全身而退已经非常不容易了。

03 下北 Cremorne

24 Richmond Avenue

• 占地：697平

• 5房3卫3车位

• 用时：21天

• 以780万澳币拍前售出

• 上一次成交记录：2008年，280万澳币

第三套物业位于下北Cremorne，24 Richmond Avenue。这套house占地697平，后院朝北，地很平，5房3卫3车位。

上周用时21天，以780万澳币的价格拍前售出。而它在2008年的买入价是280万澳币。

这套房子卖的价格挺出乎我意料。首先，Richmond Avenue这条街我不是很喜欢，因为从这里出来上Macpherson St右转非常难，而且没有红绿灯。

第二，这套房子是Carport，是一个典型的conservation house，又没有景。户型算是一层半，楼上就是一个主卧加一个卫生间，而且还是坡顶。所以不管是街区、户型还是景观，它都不占优势。

但它卖得挺好，我觉得得益于房子本身的风格。这是典型的character house。西人非常喜欢这种character house，因为这种房子旧个5年、旧个10年，你也不太看得出来，也比较保值。

这套房子刚上市的时候，我就觉得建议价定得挺高，没想到最后能卖到这个价钱。

像Mosman的Prince Albert Street，包括Middle Head Road上一些过去的楼王，很多都是因为房子本身非常加分。

我们华人有些人喜欢新房，但西人其实很喜欢这种古香古韵的房子。我觉得如果从买投资房的角度来看，这也可以作为一个参考点。

04 下北 North Willoughby

Cambridge Street

• 物业类型：地块

• 房宽：约20米

• 用时：20天

• 拍卖成交价：667万澳币

最后一套物业位于下北North Willoughby。这是一块地，房宽约20米，上周用时20天，以667万澳币的价格拍场售出。

Cambridge在North Willoughby是非常好的一条街，我觉得应该可以排到前三。唯一美中不足的是后院朝南pre-auction售出。但这个价格，我觉得卖得非常好，非常不符合目前的市场。

同样的占地，隔壁34号在2024年11月以635万卖掉；还有5 Oakville Road，占地916平，两年前是600万卖掉；8 Remuera Street，占地910平，去年是650万卖掉。

我觉得Oakville和Remuera的位置肯定不如Cambridge好。这个中介run得不错，因为他会觉得，既然你们都这么想要，那咱也别拍前卖了，拍场上比一比吧。所以有时候上拍还是挺有用的。

目前Willoughby的新房市场，还没有特别出彩的房子卖掉。我看过几套，觉得都乏善可陈。有一套off market，我觉得还是挺好。

总结来讲，今年对于卖家来说是非常难的一年。

但如果你已经决定卖房，而且是一定要卖，那谁更能接受现实，谁的房子就先卖掉。

我相信现在很多卖家中介在跟业主聊的时候，分歧都非常大。有些房子其实在市场上表现挺好，就是因为业主不愿意松口。

但你不愿意松口，TIME KILLS PRICE!

就像去年730万不卖，今年650万卖掉，这是一个血淋淋的现实。房子的位置没有什么问题，就是市场大环境决定的。

以上就是本期的全部内容，我们下期再见，拜拜。