澳洲整体房价虽无暴跌风险，但低首付的首套房买家或面临负资产危机（组图）

目前关于澳洲房价崩盘的讨论甚嚣尘上。随着拍卖清盘率走软、买家信心减弱，加之联邦预算案出炉，本就脆弱的市场再添一层不确定性。

不过，由于住房短缺、人口强劲增长以及建筑业动能受限，大范围的房价崩盘依然不太可能发生。然而，这并不意味着所有市场板块都能安然无忧。

目前更大的风险在于市场正在加速分化。部分板块凭借资源稀缺性、更强的家庭收入支撑以及较低的政策风险，将继续保持坚挺；而另一些板块则显得尤为脆弱，因为其近年来的增长高度依赖政府的激励措施，尤其是“5%首付购房计划”。

这也让首次置业者活跃的低价房市场——特别是价格低于该计划政策门槛的区域，暴露出极大的风险。

“5%首付购房计划”运作多年，允许符合条件的首次置业者以极低门槛入市，并免去不菲的贷款机构抵押保险。自2025年10月1日该政策大幅放宽（取消收入和名额限制、提高房价上限）以来，低端房产市场获得了直接的政策红利。

但需要注意的是，该计划的影响并未均匀惠及整个房市，而是定向助推了低价房区域的需求，使这些特定区域的价格水涨船高。

历史经验表明，首次置业者对政策激励极为敏感。无论是在全球金融危机期间，还是疫情时期的超低利率和HomeBuilder补贴阶段，政策大礼包都曾将大批买家提前催化入市。

统计局（ABS）的最新数据印证了这一点：随着5%首付计划的放宽，全国自住首次置业者贷款额在相关季度同比增长了7.2%，而在新州，这一增幅更是高达15.8%。

强劲的需求很快传导至房价上。政策放宽以来，各州低于价格门槛的郊区表现均显著优于高价郊区。在新州，门槛以下的郊区房价上涨了2.0%，而门槛以上的下降了1.7%；维州门槛以下市场上涨6.0%，远超门槛以上的2.8%；昆州的差距更为悬殊，低价区大涨7.9%，高价区仅上涨4.1%。这种明显的两极分化，充分证明低端市场的强势完全是由政策直接推动的。

然而，一石激起千层浪。正当政府通过政策将首次置业者推向低价市场时，新一份联邦预算案的调整，却可能将投资者从同一板块中“挤压”出去。

这一变动非同小可。投资者通常也偏爱公寓、联排别墅等入门成本较低的低端房产，这与首次置业者的目标区域高度重合。

一旦预算案导致投资者需求退潮，仅凭首次置业者的支撑将独木难支，便宜端市场的出众表现或将戛然而止。反观基本不受这些政策波及的高价房市，反而可能在此后表现得更加坚挺。

总体来看，当前的澳洲楼市正处于利率、联邦预算、市场情绪走弱以及地缘政治冲突等多重因素的夹击之下，这使得近期的降温态势难以归咎于单一原因。

但当尘埃落定后，冲击绝非均等分摊。那些前期靠政策催热、首次置业者扎堆、负担能力已达极限且投资者开始撤离的区域，注定将成为最易受伤的“震中”。

尤为令人担忧的是，对于那些仅付5%首付入场、毫无资产缓冲能力的首次置业者而言，即便房价仅出现细微下跌，他们也很可能迅速沦为“负资产”一族。只要他们能按时还款且不急于转手，这或许只是账面浮亏，但其财务抗风险能力无疑已被削弱到了极致。

由此可见，将未来房市简单粗暴地定义为“整体崩盘”是极不准确的。此轮下跌更可能表现为定向的局部踩踏——那些最依赖政策红利、买家防守手段最薄弱的低端市场将直面冲击。曾经因政策红利高高捧起的区域，在投资者离场后，往往跌得最深。