房产税改革引发经济学界大分歧，在悉尼墨尔本买房，真的不如偏远地区？

联邦住房税改革将至，关于其是否会推动投资资金流向乡镇地区，澳洲多位经济学家持有截然不同的观点。

有分析指出，由于乡镇地区矿业和农业等高流动性工人群体规模庞大，且当地房产租金回报比普遍高于都市圈，负扣税改革可能会促使投资者将目光投向大城市以外的乡镇市场。

经济学家表示，住房税改使得在乡镇地区投资房产比在大城市更具吸引力。图片来源：News Corp Australia

观点博弈：乡镇房产更具优势，还是虚火一场？

REA集团经济学家 Luc Redman 表示，资本利得税和负扣税的调整，确实让乡镇地区房产相比大城市显现出更优的投资红利。

Redman 认为，拥有成熟产业基础的乡镇地区一直能维持较高的租金回报率，这在大城市是难以企及的。随着负扣税改革取消了投资者抵扣贷款损失的能力，高回报率的特质将吸引更多投资者进入。此外，由于乡镇房价升值通常较慢，削减资本利得税折扣对大都市业主的冲击往往更甚。

不过他也警告称，由于负扣税优惠新规仅适用于新房，投资者在乡镇地区建房风险较大，收益将高度依赖该地区的产业支撑和长期的居住吸引力。

然而，Fresh Economic Thinking首席经济学家 Cameron Murray 则对此持保留意见。他坚称税改并未让乡镇房产比城市房产更具投资优势。

Murray 认为，乡镇房产之所以能提供更高的租金回报，本质上是对持有乡镇房产高风险的一种补偿，税改对城市和乡村房产的影响实际上是成比例的，其最终的净效应基本持平。

他补充强调，随着大城市人口回流，除少数资源型重镇外，乡镇地区对新建住房的整体需求并不大。即使新规引导资金流向新房，投资也更可能集聚在过去数十年发展更为迅速、新供应更为集中的大都会地区。

根据统计局（ABS）的数据证实了昔日的人口外流正在放缓。在疫情最严重的 2020 年，澳洲乡镇地区人口大幅增加了 43,000 人，而在 2020 年 6 月至 2022 年 6 月期间，约有 8.6 万人因疫情逃离悉尼，前往乡下，另有 6 万名墨尔本人做出了相同决定。然而，这一红利如今已开始出现逆转。

独立研究中心（The Centre for Independent Studies）的 Peter Tulip 认为，资本利得税的变更虽略有利于乡镇部分的投资者，但不太可能对乡镇楼市产生颠覆性影响。他指出，由于高租金回报率的房产对资产增值的依赖度较低，因而在税收新规中受到的冲击确实小于严重依赖资产增值的城市房产，但这种差距实际上非常微妙。

税改新规与供给阻碍

根据新规，凡在5月12日联邦预算案公布当晚7点30分之后购买的投资性房产，自2027年7月1日起，其持有者将无法继续申报负扣税——但新建住房仍可作为唯一例外获得豁免。

不过，阻碍投资者下定决心的，不只是税改，还有地方议会僵化、固执的土地规划法规，这依然是乡镇地区住房开发的最大绊脚石。

Grattan研究所副研究员 Ashleigh Chang 强调，供给端的各种条条框框才是最大的制约因素。

Chang 坦言，许多乡镇地区租金居高不下的根本原因，完全在于“无房可住”。阻碍开发的并非投资者的投资热情，而是我们把建房这件事变得过于繁复。如果各地的规划系统继续扼杀住房供给，“买新房博高回报”这条路在乡镇非但不会变容易，反而会举步维艰。

她呼吁，各乡镇的地方议会急需在镇中心放宽限制，规划更高密度的住房，并在城镇边缘加快释放土地，同时应极力避免由于一小部分人的反对意见，就让已经获批的住房项目被迫拖延数月甚至数年。