别再反对你家边上建公寓了！公寓建越多！house房价涨越快！

房价涨越快

墨尔本多地开启高密度公寓开发，并且引发了大规模的本地居民反弹。

不过如果你的反对理由是怕影响本地的房价，那么今天要说的这个悉尼的研究案例可能会改变你的想法。

最新研究发现：悉尼过去十多年大量建设高层公寓的地区，独立屋价格上涨速度反而快于公寓开发较少的地区。

这项研究认为：住房供应不足并非推动房价上涨的唯一原因，单纯增加高层公寓供应，也未必能够有效压低独立屋价格。

经济研究机构e61 Institute周三发布报告，对悉尼近年来公寓开发情况与房价变化进行了分析。

数据显示：2012年至2017年间，悉尼房价累计上涨76%，随后在2018年至2019年间回落约11%。而公寓竣工高峰恰好出现在2018年至2019年，当时大量新建住宅陆续交付。

不过，研究发现：这些公寓实际上大多早在数年前就已经通过楼花（off-the-plan）形式售出，预售高峰出现在2014年至2015年，也就是悉尼房价快速上涨期间。

e61 Institute研究经理、报告作者Nick Garvin表示：这一现象意味着，过去房价飙升并不能简单归因于高密度住宅供应不足。他说：如果大量公寓在房价上涨期间已经售出，那么很难认为当时的房价上涨完全是因为高密度住房供应不足。

研究发现：新建公寓较多的地区，公寓价格涨幅确实较低，这符合市场预期。但与此同时，这些地区的独立屋价格反而上涨得更快。

数据显示：在2012年至2017年期间，那些新建公寓超过1000套的地区，独立屋中位价上涨91%。而新建公寓不足100套的地区，独立屋价格同期仅上涨69%。

Nick Garvin表示：人口和需求持续流入这些地区，而新增公寓主要满足了购买公寓的需求，却没有解决人们对于独立屋的需求。他说：在大量建设公寓的地区，我们仍然看到非常强劲的独立屋价格上涨，甚至可能比其他地区更快。这些区域本身的居住需求增长非常强劲。新增公寓满足了公寓市场的需求，因此当地公寓价格涨幅相对较低，但它并没有满足人们对独立屋的需求。

近年来，增加住房供应被联邦和州政府视为解决住房负担能力问题的重要途径。各级政府普遍认为，只有提高住房供应，才能缓解房价上涨压力。

不过，这项研究认为：增加住房供应固然重要，但供应结构同样值得关注。

Nick Garvin表示：不同类型住房之间并不能完全相互替代，因此未来应该建设更多元化的住房产品。他认为：除了高层公寓之外，联排别墅以及中密度住宅也应成为重点发展方向。他说：通过增加联排别墅和中密度公寓，可以提高城市密度，同时让住房库存更加多样化。

不过，他同时强调：这并不意味着过去建设的大量公寓是错误的。他说：我不会建议把已经建好的公寓拆掉，它们显然是有价值的。随着人口持续增长，住房供应仍然必须增加，否则住房负担能力问题只会进一步恶化。

悉尼房价上涨背后并不仅仅是供应问题，税收政策、住房投资环境以及自住房与其他资产之间的税务待遇差异，也值得政策制定者进一步研究。

Nick Garvin表示：推动悉尼房价上涨的原因并不只有住房供应短缺这一项因素。