买不起房怪谁？新州投资客比首存族多借$400亿

在过去三十年间，新州房地产投资者的贷款规模从每年50亿澳元膨胀至590亿澳元，如今比该州首次置业者的贷款多出400亿澳元。

在过去一年里，新州房产投资者借款比首次置业者多出400亿澳元。Wolter Peeters

上世纪90年代中期，投资者的借款规模并未大幅超过首次置业者。但自1990年代末引入50%的资本利得税折扣以来，两者之间出现了一条有利于投资者的巨大鸿沟。

新州财政部对贷款数据的分析显示，1994年，新州住房投资者借款50亿澳元，首次置业者借款30亿澳元。

而截至今年3月的最新数据显示，新州投资者贷款已达590亿澳元的新高，首次置业者贷款仅为190亿澳元，不足投资者的三分之一。自1994年以来，投资者贷款增长了1074%，首次置业者贷款增幅则为546%。

尽管过去二十年间，联邦和州政府向首次置业者提供了直接补贴、印花税减免、贷款担保和共享产权计划等一系列援助，但投资者贷款规模仍远远领先。这些扶持政策也未能阻止购房量下滑，尤其是在45岁以下人群中表现明显。

研究房产税收的独立经济学家Saul Eslake表示，投资者贷款相对于首次置业者开始攀升，最早可追溯至1990年代初银行降低住房投资贷款成本之时。1999年引入的慷慨资本利得税折扣，更为住房投资带来了“巨大的推动力”，全国房东比例也从1998年的14.3%上升至2014年的峰值20.8%。

今年早些时候提交给联邦议会调查的新州财政部分析称，资本利得税折扣的影响“对新州尤为显著，因为在2018-19至2022-23年间，新州个人纳税人平均申报了全澳约38%的净资本利得”。这一比例远超新州占全国人口约31%的份额，反映出该州房产价值更高、投资者活跃度更强。

艾博年政府上月通过了一项颇具争议的立法，引入更为收紧的资本利得税计算方法，并抑制负扣税优惠。政府表示，这些改革将为潜在买家“创造公平的竞争环境”，减少他们面临的投资者竞争压力。

联邦财政部在5月预算案中的建模显示，收紧负扣税和资本利得税优惠，未来十年内将帮助额外7.5万名首次置业者成功购房。

这些税收调整恰逢房地产市场整体疲软。Cotality上周公布的数据显示，悉尼房价去年上涨约6%，但自1月触顶以来已回落3.7%。

澳联储自2月以来三次加息，加上中东冲突引发的经济动荡，共同打击了买家信心。政府对资本利得税和负扣税的全面改革，也被指进一步加剧了市场的不确定性。

Cotality研究主管Gerard Burg在最新一份住房贷款报告中预测，政府的税收改革将抑制投资者借贷。他指出：“取消购买现有房产的负扣税优惠，可能会导致投资者贷款净减少。”