澳洲房市创纪录式降温！拍卖清盘率狂跌，家电销售恐遇“寒潮”（组图）

身处阳光普照的雅典，Euro Appliances董事总经理Mario Boffa在电话中透露，他正密切关注着澳洲国内截然不同的“气候”——骤然遇冷的住房市场。

这家专营意大利风格白色家电、户外电器及石材产品的企业，此前一直处于扩张期：招募员工、培训管理人员，并购入台面切割抛光设备，以满足新建及翻新厨房、洗衣房和户外娱乐区的需求。

然而，随着预算案中的房产税改革落地以及房价走势转向，Boffa的重心已从谋求下一阶段增长，转为保住公司现有员工的岗位。

“我们投入了大量资金，”Boffa在希腊首都说道，“之前所有预测都非常乐观，现在却全都转为负面。”

Euro Appliances 董事总经理 Mario Boffa 表示，公司在住房前景转变前进行了增长投资。

楼市寒意已在拍卖市场显现：上周，悉尼拍卖清盘率创下纪录新低，墨尔本也跌至五年来最弱水平。两座城市的房价跌幅进一步扩大，其他地区的涨势也已放缓。

这对房地产中介而言无疑是坏消息，但楼市的“冻结”状态还会波及经济的其他领域。

第一个传导渠道是“财富效应”——一种心理现象：资产价格上涨时，消费者会感觉更富裕而增加支出；价格下跌时则反之，消费也随之收紧。

对Euro Appliances这类与住房相关的企业来说，这种挤压更是直接而机械的。房屋价值下降后，家庭可用于抵押借贷的净值减少，银行批准的贷款额度也随之缩水。翻新工程被推迟，升级计划遭缩减，围绕买卖、再融资或新建房产而生的后续工作链条也逐渐变细。

“如果他们申请额外贷款，银行会重新评估房子，”Boffa说，“如果房子原本值100万澳元，现在只值90万，他们就会搁置计划——这肯定会让一切慢下来。”

目前Euro Appliances尚未出现订单下滑，但Boffa预计，随着建筑商在未来两个月内重新评估需求，预算案带来的影响会更加清晰——建筑商目前占该公司销售额的75%。

财富效应固然重要，但摩根大通首席经济学家Ben Jarman指出，楼市低迷对经济的更大冲击，或许并非来自房价下跌本身，而是房屋换手量的减少。

Jarman在一份研究报告中指出，住房换手率与房价走势方向一致，但波动幅度更大：住房需求端遭遇冲击时，换手率的降幅通常是房价降幅的三倍。

房屋销售正是家庭支出的重要驱动力。搬家的买家通常需要抵押贷款经纪人、产权转让律师、搬运工、清洁工，还要购置家具、白色家电、五金器具并支付维修服务费用，不少人甚至还要翻新厨房、浴室或户外娱乐区。

楼市交投降温，也让各州政府的印花税收入随之受损。

预算案对负扣税制度的修改，因附带“祖父条款”，恐让停滞局面进一步恶化。现有投资者将继续享有原有的税收优惠，而未来购买现房投资的买家则将适用新规则。

这将在卖方的心理估值与买方愿意支付的价格之间，撕开一道价差。

Jarman表示，买卖双方对房产价值的判断出现根本分歧，因而难以就价格达成一致，“这意味着交易量会减少”。

摩根大通估计，负扣税改革可能使房价下跌1%至3%，但换手率可能下降超过10个百分点。

根据Jarman的分析，家具、家居用品和休闲服务是受换手率疲弱影响最大的消费类别。

Wilson Asset Management首席投资组合经理Oscar Oberg表示，短期内，与住房市场关联密切的零售商可能面临业绩下调压力，因为换手率走弱、利率高企以及消费者信心下滑都会直接传导至销售端。

Oberg指出，部分零售商的股价已提前反映出这一艰难前景，而在某些情况下，这些公司持有的实体资产也为下行风险提供了一定缓冲。

“Harvey Norman持有约49.5亿澳元净资产，市值约60亿澳元，这意味着投资者为其零售业务支付的溢价，相对于所持房地产价值而言并不算高，”Oberg说，并补充称WAM在该行业是在“进行长期布局”。

对Boffa而言，这趟兼顾工作与休假的欧洲之行一结束，他眼下最要紧的事，就是与会计师会面，摸清Euro Appliances当下的真实处境。

“我是个很乐观的人，”Boffa说，“但我们也得对已经发生的事保持现实——这真是令人失望的一个月。”