悉尼每周房租涨至$841创新高！打工人近半收入送房东

保险定价分析师Suvitti Deo自近三年前从堪培拉搬到悉尼后，被迫多次搬家。每次重新签订公寓租约，她都要支付更高的租金。

25岁的Deo坦言，房租是她最大的开支，占到每周收入的40%。“负担确实很重，我希望现在付的租金能少很多”，她说。

Suvitti Deo在悉尼 West Ryde 租了一套公寓。租金占她工资的35%至40%。

悉尼仍是全澳房租最贵的首府城市，租金中位数为每周841澳元。据房地产数据提供商Cotality统计，6月季度全国房租创下历史新高，其中悉尼房租本季度上涨1.5%，过去一年累计上涨5.9%。

Deo说，她常和同样租房的同事、邻居交流，发现几乎所有人每年都要面临3%到4%的租金涨幅。“这已经算是最低限度了，很遗憾，这几乎是可以预见的。”

Deo住在悉尼西北部的一套一居室公寓里。她为了工作机会搬来这座城市，如今却感觉被困住了，因为这里对她的职业发展最为有利。

“如果我可以每周五天在家办公，那我完全不介意搬走。住在悉尼，你付出的代价是自己的心理健康”，她说。

Cotality研究主管Gerard Burg表示，全国各类住宅（独栋房屋和单元房）的租金同比上涨5.9%，这主要是住房短缺所致，已将澳洲民众的负担能力推向极限。

财政部预测，工党削减房地产投资者税收优惠的决定将减少住房供应。据估算，此举可能导致租金每周上涨2澳元。包括前财政部经济学家Peter Downes在内的一些经济学家认为，工党税制改革带来的影响可能更严重，不过Cotality最新数据尚未反映出这种程度的冲击。

Burg表示，现在将市场变化归因于预算调整还为时过早，尤其是从更长期的角度来看。“这确实表明，市场供应中的一些潜在结构性因素已经受限一段时间了。”

他还提到，预算调整可能导致城市中环区域的房源减少，因为投资者或将转向新建单元房，或是城市远郊的独栋房屋。

根据Cotality数据，过去五年全国房租上涨了40.6%，相当于每周多付204澳元。这与2016年至2021年期间形成鲜明对比，彼时房租仅上涨55澳元，涨幅为12.2%。

工资增长显然未能跟上房租的脚步。目前全国家庭平均将约三分之一的收入用于房租，偏远地区这一比例接近35%,而五年前全澳平均水平仅为27%。

6月季度，全国住宅空置率为1.6%，低于1.8%的五年平均水平。

按城市细分，6月季度各首府城市租金涨幅为：悉尼1.5%，墨尔本1.4%，布里斯班1.7%，阿德莱德1.9%，珀斯2.3%，霍巴特2.8%，达尔文3.6%，堪培拉0.7%。

租金收益率太低，房东仍难实现正扣税

随着房价小幅走低，住宅租金收益率呈上升趋势，从2025年底的3.5%升至6月季度的3.7%。

Burg表示，租金收益率仍远低于资金成本。对于按典型杠杆比率投资的购房者来说，从无法再享受负扣税的角度看，目前远未达到实现正扣税、甚至中性状态的水平。“在这种情况下，投资仍会造成相当大的亏损。因此即使租金收益率继续小幅走高，购买现有房产作为投资也绝非易事”，他说。

从全国范围看，独栋房屋租金年增长率为6.2%，单元房为5.2%。

Domain首席经济学家Nicola Powell表示，独栋房屋租金相较单元房加速上涨的现象值得关注。

Powell说：“租金上涨更集中在独栋房屋市场，我认为这在很大程度上仍反映出负担能力已触及上限，以及单元房领域无力将租金上涨转嫁给租客。”

Powell还注意到，越来越多单身人士选择合租独栋房屋，而非租住单元房。

“在我们的租赁市场中，变化发生得更快。如果你因价格过高被挤出市场，找不到满足伴侣、单身人士或小家庭需求的一居或两居室，你就会改变住房类型、改变地点，搬到更远的郊区以寻找更可负担的住房”，她说。