工党税改引发抛售潮！悉尼单月净流失超1500间租房，租金恐将继续暴涨（组图）

工党推出标志性税制改革后仅一个月，悉尼出租房源供应已出现明显萎缩。最新数据显示，新进入市场的出租房数量远低于因出售而流失的数量，租户和首次购房者正面临严峻考验。

房地产分析机构 FoundIt 的独家数据显示，新购入的出租房数量远低于正在出售的出租房数量。

5月份悉尼市场新增约2159间出租卧室，却因房产出售流失了3744间——这意味着悉尼的出租房源总量正在以肉眼可见的速度缩水。

改革内容包括：将负扣税优惠限制在新建住房，以及用与通胀挂钩的指数化制度取代原有的资本利得税折扣。

悉尼投资者 Victor 和 Reshmi Kumar 表示，改革虽然会抑制他们出售房产的意愿，但也使得购入变得更难。

FoundIt 研究主管 Kent Lardner 表示，在预算案宣布改革之前，澳洲大部分地区的出租房源供应已在萎缩，未来几个月这一趋势将会加速。他指出，投资房销售量较往年有所下降，但随着新投资者退出市场，已售出租房被新房源填补的速度正在放缓。

“重新投入市场的全新出租房源越来越少，”Lardner说。“现在，尤其是在成熟区域，一旦一套出租房被卖掉，就不会有新房源填补进来。大多数地区的空置率已经很紧张，结果只有一个——租金将继续上涨。”

他进一步警告，许多区的出租房源可能变得极度紧张，大量租户将因此被迫迁离所在区域，“那些仅剩的出租房，将被财力最雄厚的租户拿走”。

Parramatta的出租房源一直在减少。

FoundIt 数据显示，悉尼内城区和 Parramatta 地区的出租房源流失速度最快。其中，内城区有137套投资房售出，损失244间出租卧室；Parramatta有75套售出，损失169间。

这些出售行为发生得格外敏感——过去一年，内城区公寓租金已每周上涨约50澳元，Parramatta也上涨了30澳元。

其他投资者出售较为活跃的区域，还包括 North Sydney-Mosman、Blacktown、东区和 Ryde。

悉尼投资者 Victor Kumar 指出，负扣税改革已引发银行政策连锁变化，将严重拖累新增出租房源进入市场的速度。

他表示，许多银行在评估投资者借贷能力时，已将失去负扣税优惠的影响纳入考量，大多数银行将向投资者发放的贷款额度削减约20%，部分大型银行的削减幅度甚至接近40%。

“随着这些变化即将生效，贷款限制已经开始显现，”Kumar说。

FoundIt研究主管Kent Lardner表示，已出售出租房被重新替代的速度正在放缓。

Refinance.com.au 贷款经纪人 Aidan Hartley 表示，一旦投资者借贷能力被削减20%，大多数新投资者将直接被挡在市场门外。

买方代理兼物业管理公司 Blink 董事 Nathan Birch 也警告，负扣税改革将加剧当前的出租房源短缺。他指出，由于移民接收量仍然较高，租房需求持续增长，放缓新增出租房源供应，最终只会加剧租户之间的竞争，“这只会让现有的房东得以进一步提高租金”。

Lardner 则对改革的初衷提出质疑。财政部宣布将从2027年中开始把负扣税限制在新建住房，但他认为，此举不太可能大幅刺激新房销售；同时，投资者竞购减少，也不见得能让租户更容易成为首次购房者——因为许多人根本拿不出首付。

“如果目的是让更多租户成为首次购房者，他们必须有能力支付首付。有多少人能做到？多年来工资增长的趋势一直非常糟糕，而租金却在持续上涨。这只会让租户更难实现置业梦。”

他总结道，在租房需求日益增长的当下，出租房源却在加速流失，这将是一场“灾难”。

“我们现在看到的还只是冰山一角。5月份的许多新出租房购入交易，可能发生在预算案宣布之前。

此后，新投资者入市的动力大大减弱。取消负扣税和资本利得税折扣意味着，一处房产需要极高的租金回报率才能吸引投资者——而大多数区都达不到这个条件。”

负扣税改革的初衷是让首次购房者更容易入市，但租金上涨可能反而使部分购房者更难积累首付。图片来源：Asanka Ratnayake

Blacktown的出租房源也在流失。

5月份出租房源流失最严重的悉尼区域

• 悉尼内城区：流失卧室244间，独立屋年租金上涨70澳元，单元房年租金上涨50澳元

• Parramatta：流失卧室169间，独立屋年租金上涨55澳元，单元房年租金上涨30澳元

• North Sydney - Mosman：流失卧室145间，独立屋年租金上涨175澳元，单元房年租金上涨70澳元

• Blacktown：流失卧室142间，独立屋年租金上涨20澳元，单元房年租金上涨20澳元

• Blacktown - North：流失卧室134间，独立屋年租金上涨40澳元，单元房年租金上涨30澳元

• 东区 - North：流失卧室131间，独立屋年租金上涨100澳元，单元房年租金上涨70澳元

• Gosford：流失卧室131间，独立屋年租金上涨55澳元，单元房年租金上涨75澳元

• Ryde - Hunters Hill：流失卧室129间，独立屋年租金上涨150澳元，单元房年租金上涨55澳元

• Penrith：流失卧室126间，独立屋年租金上涨35澳元，单元房年租金上涨20澳元

• Strathfield - Burwood - Ashfield：流失卧室124间，独立屋年租金上涨65澳元，单元房年租金上涨40澳元

• Ku-ring-gai：流失卧室115间，独立屋年租金上涨50澳元，单元房年租金上涨70澳元