澳洲楼市突然降温？悉尼、墨尔本房价领跌全国！部分城区跌幅已超10%！可负担公寓成“香饽饽”！负扣税改革落地，租金会迎报复性上涨吗？

过去几年一路高歌猛进的澳洲房地产市场，正在迎来新的转折点。

最新数据显示，随着高利率环境持续、税收政策调整以及购房能力下降，澳洲多个主要城市的房价上涨势头明显放缓。其中，悉尼、墨尔本和堪培拉已率先进入调整阶段！

走了好几年“牛市”的澳洲房地产，可能真的要踩刹车了？

01 权威预判：悉尼、墨尔本房价将领跌全国，楼市降温趋势已定

澳洲房地产平台Domain近日发布2027财年住房市场展望报告，对未来一年主要城市房价走势进行了预测。

受到持续高利率以及税收政策调整的双重夹击，买家的贷款能力和购房需求双双遭到打压，这也直接导致了悉尼和墨尔本两大传统热门市场的剧烈震荡。

据数据预测显示，未来12个月内，悉尼独栋住宅最高跌幅可达7%，房产价值最多缩水12.2万澳元。

墨尔本独栋住宅最高跌幅达8%，城市房价中位数或将跌破100万澳元大关。

除此之外，堪培拉房价同样面临明显下行压力。而布里斯班、阿德莱德和珀斯则预计继续上涨。

这一预测发布之际，澳洲房地产市场已经连续数月出现放缓迹象。

房地产数据机构Cotality数据显示，今年5月，全国住宅价格基本停止上涨，而悉尼、墨尔本和堪培拉的住宅价值已经开始出现回落。

02 公寓或跑赢独栋住宅，首次购房者成为关键力量

值得关注的是，Domain预计未来一年公寓市场的表现将普遍优于独栋住宅市场。

报告认为，首次置业者补贴政策以及住房负担能力压力，正在推动越来越多年轻买家转向价格更低的公寓产品。

这一趋势在悉尼、布里斯班和珀斯尤为明显。

随着利率上升，银行贷款额度下降，许多首次购房者已经难以负担独立屋价格，只能通过购买公寓进入市场。

Domain的预测还建立在一个重要假设之上：澳储行现金利率将在目前4.35%的水平见顶，并于2027年第二季度开始降息。

报告同时提醒，如果未来出现进一步加息，房价跌幅可能接近预测区间下限，甚至超过当前预期。

03 业内争议：当下楼市，算不算深度回调？

针对当下房价下跌行情，澳洲官方与房产研究机构给出了截然相反的定义。

澳大利亚住房部长克莱尔·奥尼尔（Clare O'Neil）日前将当前市场变化形容为一次“修正”。

她表示：“在过去这段时间里，房价上涨幅度已经超过50%，我们现在看到房价出现了回调。”

但Domain的鲍威尔博士在财经节目《（The Business》采访时，却持不同意见。

她说道：“我们确实看到市场环境正在转弱，而这一趋势主要由悉尼和墨尔本带动，拍卖清盘率下降已经反映了这一点。”

“我认为，当房价出现大幅下跌时，也就是超过10%的时候，才算是真正的回调，而我们目前看到的并非这种情况。”

根据Domain预测，即使在最悲观情景下，悉尼、墨尔本和堪培拉的房价跌幅也不会达到10%。

值得注意的是，澳洲全国住房供给长期短缺，也从基本面限制房价大跌。鲍威尔表示：“我们必须记住，各个首府城市的市场情况并不相同，而且澳洲整体住房供应依然短缺。”

其次，对于市场为何难以出现断崖式下跌，鲍威尔也给出了两个重要原因。

一是卖家持价心态坚定，如果拿不到理想的价格，房东宁愿把房子撤下市场不卖了。

二是高企的建筑成本同样限制了房价下跌空间。鲍威尔指出：“目前重新建造一套住房的成本，仍然高于购买一套现有住宅的成本。”

04 虽然市场降温，但96%的卖家仍在赚钱：二手房转售盈利，创下21年历史新高

与市场降温形成鲜明对比的是，大部分房东依然在出售房产时获得了可观利润。

房地产研究机构Cotality最新发布的《Pain and Gain》季度报告显示，今年第一季度共统计近10.1万宗住宅转售交易，其中96%的交易实现盈利。

这一比例不仅高于去年12月的95.9%，更创下自2005年以来的最佳表现。其中，房东卖房的获利中位数达到了惊人的37.7万澳元，而亏损中位数则稳定在4.5万澳元。

Cotality研究主管杰拉德·伯格（Gerard Burg）表示：“目前强劲的转售表现主要反映了过去几年累积的房价增长，而不是当前市场状况。”

“在2025年的大部分时间里，住房价值持续上涨，许多卖家因跨越多个增长周期持有房产而受益，这使他们能够随着时间的推移积累丰厚的资产净值。”

数据显示，第一季度极少数亏本甩卖的房产，大多是近期“高位接盘”的买家。这些亏损房产的平均持有期仅为 4.3 年，也就是说，他们是在 2021 年底或 2022 年初的上一轮市场巅峰期买入的。

伯格直言，那些在近期价格高点附近买入的人，因为积累资产的时间太短，更容易在市场波动中被“割韭菜”。

不过他同时指出，未来几年澳洲房地产市场很难再重现过去几年的普涨行情。

随着部分地区房价开始下跌，房屋转售利润率预计也将逐渐回落。

05 悉尼和墨尔本部分城区跌幅已超过10%

从具体区域来看，部分地区已经出现较为明显的价格回调。

Cotality数据显示，今年1月至5月期间，全国共有123个城区住宅价值下跌超过5%，其中绝大多数位于悉尼和墨尔本。

跌幅最大的区域包括： 悉尼东区： Malabar下跌12.3%、Chifley 9.9%、South Coogee下跌 9.7%； 悉尼北部海滩区： Wheeler Heights下跌9.8%； 墨尔本东内城区： Deepdene：下跌11.3%。

06 租房市场解读：负扣税改革，会不会推高租金？

从目前的数据来看，情况正在好转：首先，海外净移民人数已经从疫情后的峰值大跌了 40%，并持续走低；其次，过去一年新开工的住宅建设数量（在低基数基础上）反弹了 25%，创下了除疫情特殊时期外自 2018 年以来的最高水平。

“这应该有助于缓解住宅租金的上涨压力。”肯尼迪（Tom Kennedy）预测，未来的季度租金涨幅大概在 0.7% 到 0.8% 之间，年增长率会“略低于 4%”，虽然还是高于 2020 年之前的平均水平，但好歹是踩下了急刹车。

房价虽然跌了，但对于目前还在租房、渴望上车的准买家来说，日子依旧艰难。

最新通胀数据显示，截至今年5月的一年里，全澳租金同比上涨了 3.6%。

随着联邦政府税改方案获得绿党支持并接近正式通过，不少市场人士担心部分投资者可能退出市场，从而导致租金进一步上涨。

不过，JP Morgan经济学家汤姆·肯尼迪（Tom Kennedy）认为：“取消负扣税政策对租金的影响大体上是中性的，甚至可能略微有利于租金稳定。”

他指出，改革方案中的“祖父条款”（Grandfathering）意味着已经持有投资房的业主不会受到影响，因此不会出现市场担忧的大规模投资者撤离。

他在一份报告中写道：“我们认为，该政策的祖父条款（现有安排不受影响）从根本上削弱了对租金的任何近期影响。”

在他看来，决定租金走势的核心因素仍然是：房屋空置率、新住房供应量、人口增长和移民规模等。

肯尼迪还引用了澳洲1985年至1987年短暂取消负扣税政策期间的历史经验。他说：“关于当时租金上涨是否由负扣税改革引发，相关证据并不一致，而且最终并没有明确结论。”

虽然悉尼和珀斯当时租金上涨较快，但墨尔本和布里斯班并未出现同样现象。

因此，他认为这些变化更多与当地供需关系和低空置率有关，而非单纯由税收政策造成。

从目前的数据来看，海外净移民人数已经从疫情后的峰值大跌了40%，并持续走低。过去一年新开工的住宅建设数量反弹了 25%，创下了除疫情特殊时期外自2018年以来的最高水平。

肯尼迪表示：“这应该有助于缓解住宅租金的上涨压力。未来的季度租金涨幅大概在 0.7% 到 0.8% 之间，年增长率会“略低于 4%”，并且“远高于 2020 年之前的平均水平。”

写在最后

从目前的数据来看，澳洲房地产市场正在经历一次明显降温，但距离真正意义上的“暴跌”还有相当距离。

高位接盘悉尼、墨尔本核心豪宅、临水房源的买家，现阶段资产缩水风险最大；早年入手房产的长线业主，依旧手握丰厚增值利润，基本不受短期降温影响。

另外负扣税改革没有引发租房大乱，刚需租客不用过度恐慌租金暴涨，后续楼市走势，完全绑定澳联储降息节奏、移民入境规模两大变量，观望依旧是当下最稳妥的选择。