全澳房价单月跌幅创多年新高，税改争议引爆电视辩论

全澳房价已创下多年来的最大单月跌幅。

目前，澳洲房屋均价下跌 0.4%，这一剧烈波动在全澳引发了新一轮热议：究竟是新出台的住房税收改革沉重打击了投资者信心，还是持续高涨的楼市“超级周期”已走向终结？

最新数据显示，6月份悉尼房价中位数跌落 1.2% 至 1,265,608 澳元；墨尔本房价均价也下跌了 1.3%。与此同时，布里斯班和珀斯的房价增长明显放缓，分别微涨 0.3% 和 0.7%，而阿德莱德的房价则处于停滞状态。

在周三的《Sunrise》节目中，主持人 Nat Barr 针对这一现象向联邦住房部长、联邦流浪者事务部长兼联邦城市事务部长 Clare O'Neil 激烈发问。她质问政府，这种对投资者的冲击是否正是政策的初衷，以及为何当前的月度数据会与财政部此前关于资本利得税改革的模型预测大相径庭。

对此，Clare O'Neil 回应称，房市存在周期性，推动房价月度和年度波动的最主要因素依然是利率走势。她强调，尽管市场面临短期波动，但在过去一年中，房价整体仍增长了约 8.6%，从中长期来看，澳洲房价仍将继续上涨。此外，财政部的模型显示，预算案中的住房税收改革对可负担性的影响较为温和，仅会使房价增速比预期放缓约 2%。

联邦住房部长Clare O'Neil、Sunrise节目主持人Nat Barr和国会参议院反对党领袖、联邦影子律政部长 Michaelia Cash就住房税收改革对房价的影响展开辩论。图片来源：Sunrise

房产数据公司 Cotality 研究总监 Tim Lawless 表示，目前断定这轮下跌是重大的周期性衰退，还是长期走势的拐点，仍为时过早。尽管悉尼房价已从峰值回落 3.6%，但他提到，在 2022 年疫情后因利率急速收紧而引发的房市回调中，跌幅曾一度高达 8.5%。

Tim Lawless 认为，最新的税收改革确实可能会抑制总需求，并缓解价格上涨压力，但对于这是否意味着“超级周期”的终结，目前仍无法盖棺定论。

智库澳大利亚研究所（The Australia Institute）则以悉尼为例进行了一项假设：若到今年 12 月悉尼房价累计下跌 9%，房价中位数将回落至 140 万澳元，相当于回到 2024 年 9 月的水平。即便如此，该价格仍将比 2020 年 12 月（即六年前）高出 41%，而同期新州的私营部门工资仅增长了 18%。

首次置业者迎来机遇，还是面临风险？

尽管限制资本利得税和负扣税的改革旨在为首次购房者“松绑”，而非造福投资者，但批评人士和业内专家纷纷指出，新政可能会对那些近期刚刚贷款买房的首次置业者带来意想不到的财务冲击。

Clare O'Neil 坚称，本期预算案的核心目标，就是首次为首次购房者创造一个能与投资者公平竞争的环境。

然而，这一说法遭到了国会参议院反对党领袖、联邦影子律政部长 Michaelia Cash 的强烈驳斥。她对大批近期刚入市的首次置业者可能陷入“负资产”悬崖表示深感担忧。

Tim Lawless 也指出，对于那些通过政府 5% 首付担保计划购房的置业者来说，一旦房价持续下跌，他们确实面临负资产的风险。不过他也补充道，鉴于目前劳动力市场依然强劲，被迫斩仓（卖房）的现象还较为罕见，因此只要不急于套现，这一风险短期内不会引发系统性危机。此外，这些买家在获批贷款前，均已通过了上浮 3% 的还款压力测试，家庭支出也经过了严格评估。

即使如此，市场信心跌入谷底已是不争的事实。据 Michaelia Cash 透露，自预算案公布当晚以来，首次购房贷款已骤减约 26%。

Tim Lawless 也直言，尽管目前购房条件和可负担性有所改善，但他并未看到首次购房者大举推高市场活跃度的迹象。在利率走向彻底明朗之前，买方大多选择按兵不动。许多首次购房者不愿在价格下跌的通道中买入，担心今天购入的资产明天就会面临缩水。

房市遭遇多因交织的“完美风暴”

Tim Lawless 表示，此轮房价下跌，标志着全澳房产价值已连续第三个月下滑。

在本轮下跌前，连续三次的加息以及节节攀升的生活成本压力，早已极大地抑制了市场需求。

他将目前的局面形容为多重负面因素同时爆发的“完美风暴”，这与通常由单一因素驱动的市场低迷截然不同。接连加息、极其高昂的购房门槛以及低迷的消费者信心叠加在一起，而新预算案的公布更是给市场“火上浇油”。

Tim Lawless 指出，从行业内部的实际反馈来看，投资活动已出现了相当急剧的回调。在预算案落槌前，投资者约占市场总需求的 40%。随着这部分资金大举撤出，市场的总体需求将被大幅削减。而这轮楼市低迷的深度和持续时间，最终将取决于通胀的降温速度，以及澳联储何时启动降息。